今回は不動産取引についてまとめました。
- 手付金とは？
- 引渡し前に建物が壊れたら？
- 後から欠陥が見つかったら？もし、代金の支払いが遅れたり、無かったりしたら？
- 1人じゃなくて、共同で買うこともできるの？
など、不動産の取引や契約にまつわる疑問やトラブルについてお答えさせて頂きます。
不動産の取引をする予定のある方や、契約について学びたい方は是非、読んでください。
不動産を買う時に必要になる「手付金」とは？
手付金とは、契約を結ぶ際に、買主が売主に渡すお金のことをいいます。
通常は手付金がそのまま解約手付（解約した時に支払うお金）となります。
買主（買う側の人）と売主（売る側の人）で、それぞれ手付金の扱いを以下に整理します。
- 買主：いったん結んだ契約を買主側から解除する場合は、買主は手付金を放棄する。
- 売主：売主側から解除したい場合は、売主は買主に手付金の2倍の金額を渡す。
もし、不動産の引渡し前に火事などがあったら？
もし、売買契約の締結後、建物の引き渡し前に、売主の過失なく、建物が火災や地震によって滅失してしまった場合、民放上、買主は建物の代金を全額支払わなければなりません。
これを「危険負担」といいます。
だだし、契約内容によって売主の負担とすることができます。
もし、後から欠陥が見つかったら？
売買した不動産に、通常では発見できないように欠陥（瑕疵（かし））がある場合には、売主はその瑕疵に過失がなかったとしても責任を負わなければなりません。これを瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）といいます。
買主は瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して、損額賠償請求や毛役の解除を申し入れることができます。
ここで、瑕疵があることを知ってから1年なので、購入してからどれだけ経っていても請求ができることになってしまいます。
ただ、判例では10年で瑕疵担保責任は消滅する、としてます。
売主が不動産業者でない場合には、特約を結んで売主の瑕疵担保責任を免除したり、瑕疵担保責任の期間を短縮することもできます。
逆に言うと、不動産業者の場合には、瑕疵担保責任を免除することができません。
また、住宅の品質確保の促進等に関する法律では、新築住宅の基本構造部分（柱など）については、売主に対して、建物の引渡し時から最低10年間の瑕疵担保責任を義務付けています。
もし、代金の支払いが遅れたり、無かったりしたら？
不動産の売買契約において、債務とは、買主の代金を支払う義務および売主の不動産を引き渡す債務をいいます。
債務不履行とは、債務者が債務の履行をしないことをいいます。債務不履行には、履行遅延、履行不能、不完全履行があります。
- 履行遅延：債務を履行できるにもかかわらず、債務者の故意または過失により、決められた時期に履行しないこと
- 履行不能：契約時には履行が可能であったものが、債務者の故意または過失により、不可能となること
- 不完全履行：一応、履行はしたけど、債務者の故意または過失により、不完全であった場合
債務不履行が生じた場合、債券者は債務者に対して損害賠償の請求ができます。
また、相当の期間を定めて履行の催告（さいこく）を行い、期間内に履行がないときは契約の解除ができます。
1人じゃなくて、共同で買うこともできるの？
最近では、住宅を共同で買うことで、共有とすることがあります。
共有とは、１つのものを2人以上で共同して所有することをいいます。
持分とは、各共有者の共有物に対する所有権割合のことをいいます。
各共有者は、自己の持ち分を自由に処分することができます。
共有者は、共有物の全体を、持分に応じて使うことができます。
共有の場合、管理はどうするの？
共有物の管理等について、整理します。
共有物の保存行為は、共有者が単独で行うことができますが、管理行為や変更・処分行為は単独で行うことはできません。
保存行為は、各共有者が単独で行うことができます。
例えば、、、
- 共有物の修繕
- 共有物の不法占拠者に「出ていけ」という明渡し請求や損害賠償請求をする（ただし、自己の持分割合を超えて損害賠償請求することはできない）
管理行為は、各共有者の価格にもとづいて、その過半数の同意があれば行うことができます。
例えば、、、
- 共有物の賃貸借契約の解除
- 共有物の改良
変更・処分行為は、共有者全員の同意が無ければできません。
例えば、、、
- 共有物の建替え、増改築
- 共有物の売却
- 共有物全体に抵当権を設定すること
不動産の契約を解除することはできるの？
宅地建物取引業者が自ら売主となる契約において、喫茶店や自宅など、一定の場所で契約をした場合、一定期間、買主は申込みの撤回をすることができます。この制度をクーリングオフといいます。
なお、クーリングオフは書面で行います。
クーリングオフができる期間は、業者が書面で申し込みの撤回ができることを告げた日から8日以内でになります。
もし、契約してから実物の土地や建物の面積が違っていたら？
まず、建物の面積には以下の2種類があります。
- 壁芯面積：壁の中心線から測定した面積のこと
- 内法（うちのり）面積：壁の内側の面積のこと
公募取引とは、登記簿上の面積に基づいた取引をいいます。
また実測取引とは、実際に測定した面積に基づいた取引をいいます。
公募取引で契約した場合、後日実測した面積と異なっていても、売買代金の増減清算は行いません。
一方、実測取引で契約した場合、後日実測し、その理由と異なっていた場合、売買代金の増減清算が行われます。
公募取引とは、登記簿上の面積が正しいものとして取引をするので、たとえ実測面積と異なっていても、売買代金が変わることはありません。
一方、実測取引は、実測面積が正しいものとして取引をするので、実測した面積と異なっていたら、その細分の代金が清算されます。
まとめ
今回は以下のような不動産取引や契約にまつわる疑問やトラブルについてまとめました。
- 手付金とは？
- 引渡し前に建物が壊れたら？
- 後から欠陥が見つかったら？もし、代金の支払いが遅れたり、無かったりしたら？
- 1人じゃなくて、共同で買うこともできるの？
不動産の取引は一生のうちに何度もすることは無いかもしれませんが、トラブルは絶対避けたいですよね💦
是非、その時に備えて学んでおくきっかけにして頂ければ幸いです。
